House of cards

Я расскажу историю, почему дом у Максима появился именно в Хорватии, а в конце расскажу о том, как можно приобрести имущество сейчас.

История, как и многие другие, связана с Черногорией (мне иногда кажется, что метаться между двумя этими странами мне суждено до конца жизни!) — в 2006 модно было иметь дом заграницей, денег было у бизнесменов достаточно, нужно было вкладываться в недвижимость (она у экономистов и многих «прошаренных» является основным капиталовложением, стабильным или растущим вверх по ценам. Я с этим не согласна (совсем не экономист и не «прошаренная», всего лишь юрист и человек с опытом, ну уж кем смогла, тем и стала 🙂 и всем, кто спросит, во что вложить деньги, я скажу «вам нужно решить самим, но не вкладывайте их в недвижимость».

Но я немного ушла от темы, пусть будет лирическим отступлением, но всё же — самым популярным и дешевым местом была Черногория. Конечно, купить дом в Швейцарии, Германии, Австрии — очень круто, но там нет моря. А чтобы дача была у моря — почти все выбирали Черногорию. Можно было найти дом за три миллиона рублей и у вас было всё, кроме, пожалуй, центрального отопления и горячей воды. (с этим во всей Европе не то чтобы — проблемы, скорее — это роскошь).

Вот так дедушка Максима прилетел в Тиват смотреть варианты недвижимости. Далее, из-за плохих погодных условий рейс, на которым он должен был вернутся в Москву откладывался более, чем на сутки, а возвращаться можно было вообще чуть ли не из Подгорицы (да, в Тиватском заливе бывают дни, когда сильный ветер и дождь не позволяют самолёту совершить благополучную посадку — всё потому, что взлётная и посадочная полоса и «путь» самолёта пролегает в расщелине гор.)

Человек, привыкший к строгой дисциплине и занимающий важную должность разозлился, так как пришлось отменить пару встреч и делегировать дела, сделал вывод, что Черногорцы необязательные и зарёкся в этой стране больше никогда не появляться (так оно и случилось).

Близлежащая Хорватия тоже славилась своим морем и благоприятным климатом. Процедура покупки дома осложнялась одним этапом — созданием юридического лица, поскольку в 2006 году иностранные граждане вообще не могли владеть недвижимостью на праве собственности в Республике Хорватия.

И кто же знал, что приобретя дом в Истрии, он окажется в ситуации, гораздо более комичной, чем отложение рейса — из Пулы самолёты в Россию не летают…вне сезона. Тогда в принципе, в аэропорт Пулы самолёты летали исключительно чартерные + пара рейсов Урала и Трансаэро. С мая по сентябрь. В остальное время — милости просим — автобус до Загреба и аэрофлотом.

Но сейчас, особенно мне, особенно в нашем возрасте и тем, как мы приоритетно передвигаемся — для меня это не является минусом. Автобус из Загреба идёт не очень долго, да кого будет волновать такая мелочь, если Истрия — маленький рай на земле?


Примечании: в 2008 году, во время кризиса, цены в Европе рухнули, как и рухнули финансовые и фондовые рынки, рынок ипотеки и ипотечного кредитования. Дом был куплен за приличную сумму денег, а сейчас в цене он упал в два раза. У всего есть свои плюсы и минусы, особенно, если учесть, что если когда-то его придётся продавать, то при продаже россиянам, в деньгах никто особо не проиграет, так как новый нефтяной кризис ослабил рубль, но если рассматривать европейский рынок, то надежное вложение превратилось в порядочно обесценившееся (повторюсь — в два раз) и никому не нужное за свои деньги (считайте, купят его в три-четыре раза дешевле или не купят вовсе).

С началом восстановления сферы строительства в Хорватии в 2014 году после почти шестилетнего спада начал стабилизироваться и рынок недвижимости. Тем не менее, количество сделок до сих пор остаётся на довольно низкой отметке: почти в два раза меньше, чем в период до кризиса 2008 года. Стоимость недвижимости за последний год в целом по стране уменьшилась примерно на 3%.

Поэтому я и не верю в эти байки про вложения. Я захожу на сайты риелторов и хорватский «циан» раз в три месяца, многие дома так и не проданы с 2014 года. Возможно, это не важно, но если бы у меня была сложная ситуация, я бы предпочла обесценившийся счёт в банке на 3 миллиона (вместо имевшихся когда-то 9), чем дом, который стоит 10, но купить его готовы лишь за бесценок в размере 2 миллионов.)

Почему начался рост помимо строительства — возможность иностранным гражданам приобретать имущество на физ. лицо + вступление в ЕС.


О покупке недвижимости:

К слову, в Европе гораздо популярнее (а иностранцу даже полезнее) арендовать жильё, нежели чем покупать — мир становится мобильным и минималистским, поэтому менять место жительство для всех легче, чем содержать имущество.

При решении советую вам обратить внимание на следующее:

Что касается минусов/плюсов (особенно в мечтах о сдаче апартаментов в аренду)

  1. Иностранные граждане не могут легально сдавать недвижимость в наём. Вам нужно создать юридическое лицо и дом должен принадлежать ему. Подробнее о минусах — ниже, но не рассчитывайте, что купите трехэтажный дом и будете жить на нижнем этаже, а второй и третий сдавать.
  2. Налог на аренду 12 %. (от основной суммы минус 30%)
  3. Чтобы что-то сдавать в аренду нужно иметь связь с агентством — комиссия, привет. Без агентств сдавать не советую, это нелегально и действительно опасно (на нашей улице одну владелицу хорватку обокрали постояльцы и пытались удушить цепочкой на шее, а какие-то наркоманы, в другой раз, перебили  все окна и испортили половину дома и убранства. Серьёзно, не советую…)
  4. Если вы захотите перепродать дом в течении трёх лет после приобретения (не понравился, нашли лучше, передумали) 20% от разницы вам придётся заплатить, если вы продаёте дороже.
  5. В Хорватии нет налога на недвижимость (имущество.) Есть налог на переход права собственности (5%). То есть при покупке дома уплачивается 5% за переход (тут понятно, что скорее всего попросят заплатить налог покупателя) и на этом по налогам всё. (если приобретаете не на юридическое лицо).
  6. Покупка недвижимости (в отличии от некоторых других стран) не даёт права на ВНЖ (вид на жительство).
  7. Если захотите переоформить в дальнейшем на себя, то не важно, что вы учредитель юр. лица/ ген. директор. Вам потребуется заплатить и налог на переход и НДС и 20% на прибыль компании (вы же получили доход, верно?)

Я не буду говорить о принятии решения, как об этапе,, серьёзно, мы все не маленькие, понимаем, что отвечать за них будем только мы. Не покупайте дома «чтобы было» и «у меня дом в Хорватии» — это глупо и нечестно, по отношению к тем, кому это действительно нужно.


Процедура покупки следующая:

  1. Решить строить новое или купить вторичное. (купить вторичное проще и на выходе — дешевле. В Хорватии очень строго со строительными нормами и порядками, цены на материалы не маленькие.)
  2. Выбор объекта (сайт, риелторские агентства, советую пообщаться с несколькими, поторговаться, ПОСМОТРЕТЬ объекты, не верить на слово — дело не в хорватах, а в бизнесе. Настоящий бизнес не знает жалости и чести, вам всегда изначально предложат дороже, либо дешевле, но хуже).
  3. Открытие банковского счёта — для оплаты основной суммы, так как сумма крупная и оборот должен быть безналичным.
  4. Предварительный договор (нужен тем, кто покупает на юридическое лицо или если того требует процедура в агентстве или собственник настаивает. Удобно, что имея предварительный договор вы можете уладить иные вопросы (открытие счёта и т. д.). По ПДК обычно требуется задаток (kapara) 5-15% (по согласованию со сторонами), платят обычно наличными. Правила похожи на российские — указываете срок, если вы не купили — теряете задаток, если отказался продавец — получите в двойном размере. Это отличает задаток от аванса (avans, akontacija, predujam).
  5. Оформление адвокатом в Общинном суде Активную пломбы (Aktivna plomba). Это что-то вроде запрета на совершения сделок (по анологии с РФ).
  6. Основной договор. В зависимости от цены указанной в ПДК и задатка уплачивается тот самый процент на переход права собственности (часто цену пишут меньше реальной, чтобы сэкономить и задаток не возвращают)
  7.  Разрешения от МВД (МинЮста) на сделку. Этим обычно так же занимается риелтор и адвокат. (Но для сведения это процедура включает сбор следующих документов: письменного заявления, ДКП (основной), свидетельство о праве собственности продавца (оригинал или заверенная копия выписки из земельного кадастра, полученная не больше чем за 6 месяцев до подачи), заверенная копия паспорта, риелтору/адвокату потребуется доверенность и насколько мне известно банковский документ об оплате) Кстати разрешения можно ждать 3-10 месяцев. Вот так всё серьёзно проверяется, но зато по результату сделка выходит достаточно чистой (стоит только обсудить вопрос коммунальных услуг с собственником — с какого момента платите вы и получить квитанции об оплате до момента приобретения права собственности).
  8. Запись о праве собственности производится в земельной книге общинного суда. (земельном кадастре)
  9. Поучение Свидетельства о собственности (Vlasnički list) — документ, как и в РФ до 2017 года, подтверждающий право собственности на объект недвижимости.
  10. Перерегистрация Договора на коммунальные услуги на себя.

Нюансы:

  1. Адвокатов риелторы часто используют одних и тех же (как и нотариусов). Поэтому выбирайте риелторов по объектом, комфортности общения и смотрите на комисиионые. Обратите внимание — комиссионные чаще всего включают стоимость адвокатских и нотариальных услуг, но может быть и иначе!
  2. Юридическая фирма платит множество налогов и коммунальные услуги в повышенном размере. То есть для обслуживания дома физ лицо в год тратит около 1200-1500 евро, а юридическое лицо — 3000 евро + бухгалтер и налоги. 6000 евро вынь и положь — интересно, имея один дом, по сколько его нужно сдавать, чтобы не растратить нервы и выйти в плюс?
  3. Есть нюанс связанный с тем, относится ли дом к категории «построенного по системе НДС» — дома после 1998 года, там тоже есть нюаны, а НДС (PDV) 23 %.

Для справки сайты на хорватском: 

  1. Zemljišnoknjižni izvadak
  2. Реестр суда в котором содержатся электронная информация о том или ином объекте  (требуется знание суда, муниципалитета (земли) и кадастровый номер участка или объекта)
  3. Законы Республики Хорватия

Где можно посмотреть недвижимость (это не реклама, мне эти сайты кажутся удобными, чтобы хоть что-то приметить)

Справка:

  1. Nekretnine — недвижимость, новая/под строительство/отели
  2. Apartmani или Stan — квартиры
  3. Kuće — дома
  4. Zemljišta — земля

В Истрии — что-то вроде Циана в РФ.

Агентство для покупки и найма (Realigro)

Советую при поиске вбивать «____ (1,2,3,4 из справки + na prodaju + по желанию регион/город)


Удачных вам поисков. 🙂

Если что задавайте вопросы, могу посоветовать хороших посредников или разъяснить подробнее, что не понятно).